Det beror på att både elnätsavgifter och fjärrvärmepriser i allt större utsträckning påverkas av fastighetens högsta effektuttag, inte bara av den totala energianvändningen. En kort effekttopp kan därför påverka avgiften för en hel månad, vilket gör tidpunkten för energianvändningen allt viktigare.
Därför räcker det inte alltid att fråga hur många kilowattimmar fastigheten använder. En BRF behöver också förstå när energin används, hur hög den samtidiga belastningen blir och vilka system som kan styras.
I den här guiden förklarar vi vad effekttoppar är, hur de kan påverka föreningens ekonomi och hur vår tjänst PropSaver samordnar fastighetens energitillgångar för att jämna ut belastningen.
Vad är en effekttopp?
En effekttopp är en kortare period då fastighetens effektuttag är särskilt högt. För el mäts effekt i kilowatt (kW), medan den energi som används över tid mäts i kilowattimmar (kWh). Energimyndigheten beskriver sambandet så här: 1 kW som används under 1 timme motsvarar 1 kWh.
Energimängden är densamma i båda fallen. I det första blir effektuttaget däremot sex gånger högre. Det är samtidigheten, inte bara mängden energi, som skapar toppen.
Varför uppstår effekttoppar i en bostadsrättsförening?
En flerbostadsfastighet har många system och användare som delar på samma energiinfrastruktur. Belastningen blir ofta hög när flera behov sammanfaller, vanligtvis på morgonen eller sen eftermiddag och kväll.
Vanliga orsaker till effekttoppar i en BRF är:
- flera elbilar som börjar ladda när de boende kommer hem
- värmepumpar eller elpannor som arbetar hårt samtidigt som övrig elanvändning är hög
- tvättstugor, torkutrustning, ventilation, pumpar och annan gemensam utrustning som körs samtidigt
- hög användning av varmvatten, särskilt under morgon- och kvällstimmar
- batterier, solceller, laddning och värmesystem som optimeras var för sig i stället för som en helhet
- att många små laster tillsammans skapar en stor topp, trots att ingen enskild utrustning verkar problematisk.
På lägenhetsnivå är det svårt för en enskild boende att se hur det egna beteendet sammanfaller med resten av fastigheten. För styrelsen är det i sin tur svårt att styra helheten utan tillräckligt detaljerade mätdata och ett system som kan samordna flera installationer.
Varför kan effekttoppar bli dyra för en BRF?
Effektavgifter i elnätet
Elnätsavgiften kan innehålla en fast del, en avgift för överförd energi och en effektavgift. Effektavgiften baseras helt eller delvis på hur mycket kunden belastar elnätet vid vissa tidpunkter och anges normalt i kronor per kilowatt.
Två fastigheter som använder lika många kilowattimmar under en månad kan därför få olika nätkostnad. Föreningen som fördelar sin användning jämnare kan få en lägre effektgrundande belastning än den som samlar mycket användning till några få timmar.
Energimarknadsinspektionen betonar att nätföretagens modeller skiljer sig åt. Vilka tider som räknas, hur många toppar som ingår och hur avgiften varierar kan se olika ut. Ett lågt elpris betyder därför inte automatiskt att det är billigast att starta all flexibel utrustning samtidigt. En billig pristimme kan bli dyr om den också skapar månadens högsta effekttopp.
Effekt kan också påverka värmekostnaden
Även fjärrvärmeavtal kan innehålla en effektdel eller en fast kostnad som påverkas av fastighetens beräknade eller uppmätta effektbehov. Modellerna varierar mellan leverantörer. Prisdialogens publicerade prismodeller visar varför varje förening behöver kontrollera villkoren hos sin lokala leverantör.
För en BRF med både fjärrvärme och eldriven värme går det alltså inte att optimera systemen var för sig. Den bästa lösningen beror på el- och värmetariffer, aktuell belastning, tillgänglig kapacitet och byggnadens behov.
Effektavgifter 2026: vad gäller?
Det tidigare kravet på att alla svenska elnätsföretag skulle införa effektavgifter senast den 1 januari 2027 upphävdes i juni 2026. Det finns alltså inte längre något generellt krav på att samtliga nätföretag ska använda en sådan modell.
Effektavgifter är däremot fortfarande tillåtna och används redan av flera nätföretag. Befintliga modeller försvinner inte automatiskt. Regeringen har samtidigt gett Energimarknadsinspektionen i uppdrag att ta fram förslag till en ny modell senast den 12 april 2027. Energimarknadsinspektionen sammanfattar det aktuella läget här.
För en BRF är rådet därför konkret: kontrollera den tariff som gäller för fastigheten i dag. Titta särskilt på vilka tider som mäts, hur topparna beräknas och vilka delar av användningen som kan flyttas utan att påverka de boende.
Varför blir effekten viktigare framöver?
Det upphävda införandekravet gör inte effektfrågan oviktig. Fler elbilar, laddpunkter, värmepumpar, solceller och batterier gör fastigheten mer elektrifierad, och ökar risken för hög samtidig belastning om installationerna inte samordnas.
Energimyndigheten bedömer att energieffektivisering och flexibel elanvändning har stor potential när samhället elektrifieras. Boverkets Energiguide lyfter dessutom utjämning av effekttoppar, efterfrågeflexibilitet och energilagring i de långsiktiga energipolitiska målen.
För en BRF innebär flexibilitet att användning kan flyttas i tid, energi lagras i batterier eller ackumulatortankar och uppvärmning planeras utifrån byggnadens termiska tröghet. Rätt styrning kan därmed ge bättre användning av den befintliga anslutningen och göra fastigheten mer förberedd för nya tariffer och fler energitillgångar.
Vad är PropSaver och hur fungerar det?
PropSaver är Nordic Propeyes lösning för att övervaka, samordna och styra fastighetens energisystem. Syftet är att minska onödiga effekttoppar och optimera när fastigheten använder el och värme.
En mindre styrenhet, PropEdge, kopplar samman fastighetens värmecentral, värmepump, laddpunkter, batteri och andra styrbara energitillgångar med Nordic Propeyes plattform. PropSaver kombinerar mätdata med bland annat väderprognoser, tariffer och fastighetens aktuella behov. Var femtonde minut beräknar lösningen hur systemen bör samspela för att hålla nere kostnaden.
Lösningen kan koppla samman tillgängliga energitillgångar som:
- laddstolpar
- batterier och solceller
- värmepumpar och elbaserad värme
- fjärrvärme och ackumulatortankar.
Nordic Propeye kan mäta el, vatten och temperatur och skapa en samlad bild av hur fastigheten fungerar. PropSaver använder mätvärdena tillsammans med föreningens avtal, tekniska förutsättningar och fastställda gränsvärden för att styra när olika resurser ska användas, laddas, begränsas eller avlastas.
Föreningen bestämmer alltid ramarna, exempelvis lägsta tillåtna inomhustemperatur och när elbilarna behöver vara färdigladdade. Inom dessa gränser gör PropSaver löpande justeringar för att minska kostnaden utan att kompromissa med komfort eller drift.
Vi säljer inte el eller värme. PropSaver optimerar fastighetens användning utifrån de avtal och leverantörer som föreningen redan har.
”En fastighet är inte en samling separata installationer. Den är ett energisystem, och för att kapa effekttoppar behöver hela systemet arbeta tillsammans.”
Boris de Bruin, marknadschef på Nordic Propeye
Hela fastigheten behöver samarbeta
Separat styrning kan ge separata förbättringar. Men om batteriet optimerar mot en signal, laddstolparna mot en annan och värmesystemet mot en tredje kan systemen motverka varandra eller flytta toppen till en annan tidpunkt.
PropSaver tillför därför både effektdimensionen och ett systemperspektiv till traditionell energioptimering. Målet är fortfarande att undvika onödig energianvändning, men också att fördela den nödvändiga användningen smartare över tid.
Byggnaden kan dessutom fungera som ett kortsiktigt värmelager. Temperaturen i en stor fastighet förändras långsamt, vilket gör det möjligt att förvärma inom tillåtna komfortgränser före en väntad topp och sedan tillfälligt minska värmetillförseln. RISE beskriver hur värme kan lagras i byggnaden och uppvärmningen styras till perioder med mer tillgänglig effekt.
Så kan PropSaver styra uppvärmningen efter spotpriset
Spotpriset är det rörliga priset på elbörsen och förändras numera var femtonde minut. För en BRF med ett elhandelsavtal som följer spotpriset kan kostnaden därför påverkas av när fastigheten använder el. Det slutliga elpriset innehåller även andra delar, exempelvis elhandlarens påslag, skatter och elnätsavgifter. Energimarknadsinspektionen beskriver hur kvartsprisavtal fungerar här.
PropSaver kan utnyttja prisvariationerna genom att låta värmepumpen arbeta mer när spotpriset är lågt och förvärma byggnaden inom fastställda komfortgränser. Värmen lagras tillfälligt i byggnadens stomme och kan användas när spotpriset senare stiger, så att värmepumpens drift då kan minskas.
Styrningen behöver samtidigt ta hänsyn till fastighetens effektuttag. Målet är alltså inte att starta all utrustning så fort spotpriset är lågt, eftersom det skulle kunna skapa en ny effekttopp, utan att hitta den mest kostnadseffektiva balansen mellan energipris, effektkostnad och komfort.
Så kan PropSaver kapa en effekttopp i praktiken
Föreställ er en kall vardagskväll. Flera boende kommer hem och ansluter sina elbilar samtidigt som varmvattenbehovet ökar, tvättstugan används och värmepumpen arbetar hårt. Varje system fungerar som det ska, men tillsammans skapar de en hög topp.
PropSaver kan se belastningen komma och förbereda fastigheten. Beroende på föreningens installationer och avtal kan lösningen då:
- förvärma byggnaden inom fastställda komfortgränser före rusningen
- begränsa och fördela elbilsladdningen över natten
- använda lagrad energi från ett batteri under den mest belastade perioden
- fördela värmebehovet mellan värmepump och fjärrvärme
- samordna åtgärderna så att problemet inte bara flyttas till ett annat system.
Resultatet blir en jämnare belastningskurva. Fastigheten får fortfarande den värme, laddning och komfort som behövs, men använder resurserna vid mer lämpliga tidpunkter.
Hur mycket kan en BRF spara med PropSaver?
I Nordic Propeyes simuleringar av elva olika fastighetskonfigurationer stod minskade effekttoppar i genomsnitt för mer än hälften av den beräknade besparingen. Resultaten varierade beroende på fastighetens utrustning och avtal, men mönstret var tydligt: effekttopparna var den viktigaste kostnadsdrivaren.
Exemplen nedan bygger på simuleringar där fastighetens system i utgångsläget körs var för sig utan smart samordning. De ska inte betraktas som kundcase, prognoser eller garantier. Nordic Propeye räknar alltid på den aktuella fastighetens förutsättningar innan någon möjlig besparing anges.
Exempel 1: En fastighet med många laddpunkter
I den simulerade fastigheten med 60 lägenheter och 30 laddpunkter minskade summan av årets tolv månadstoppar för el från 2 095 till 1 097 kW, nästan en halvering. PropSaver fördelade laddningen över natten i stället för att låta alla bilar ladda samtidigt.
Exempel 2: En fastighet med två värmekällor
I fastigheten med 70 lägenheter, värmepump och fjärrvärme minskade summan av elens månadstoppar från 1 274 till 892 kW. Genom att samordna värmekällor, laddning och övriga energitillgångar kunde PropSaver minska belastningen när den annars hade varit som högst.
Exempel 3: En stor anläggning med elbilsladdning
I den simulerade fastigheten med 200 lägenheter och 100 laddpunkter minskade summan av årets månadstoppar från 8 804 till 4 440 kW. Exemplet visar vilken betydelse samordnad laddning kan få i större fastigheter med många elbilar.
Exempel 4: En fullt utrustad fastighet
I fastigheten med 160 lägenheter och flera styrbara energitillgångar minskade summan av elens månadstoppar från 6 793 till 3 634 kW. När laddning, batteri, värmepump och övrig utrustning styrs som ett gemensamt system kan belastningen fördelas jämnare över tid.
Vad kan just er BRF spara?
Besparingspotentialen är unik för varje fastighet. Den påverkas bland annat av byggnadens isolering och termiska egenskaper, energianvändning, tariffer, befintlig styrning och vilka energitillgångar som finns. Siffrorna i exemplen ovan kan därför inte överföras direkt till en enskild bostadsrättsförening.
För en mer detaljerad och fastighetsspecifik bedömning erbjuder Nordic Propeye en betald förstudie med platsbesök. Då dokumenteras fastighetens förutsättningar och energitillgångar, samtidigt som bland annat energiräkningar, avtal och tillgängliga mätdata samlas in. Informationen analyseras sedan i Nordic Propeyes beräkningsverktyg för att ta fram en väl underbyggd uppskattning av besparingspotentialen.
För en första indikation kan föreningen använda Nordic Propeyes förenklade besparingskalkylator. Där går det att ange bland annat antal lägenheter, energianvändning och befintliga energitillgångar och få en preliminär uppskattning.
Vilka fördelar kan PropSaver ge en BRF?
Den faktiska besparingen beror på fastighetens energiprofil, tariff, installationer och befintliga styrning. Potentialen behöver därför bedömas för varje förening. Möjliga nyttor är:
- lägre kostnader när elnäts- eller värmeavtal har en effektdel
- bättre utnyttjande av befintlig elanslutning och installerad utrustning
- möjlighet att hantera fler laddpunkter genom smart lastbalansering
- smartare användning av solceller och batterier, där möjlig besparing vägs mot bland annat effekttoppar och kostnaden för batterislitage
- bättre överblick över samspelet mellan el, värme, vatten och temperatur
- automatiserad styrning utifrån flera pris- och belastningssignaler
- en mer flexibel fastighet när tariffer och tekniska behov förändras.
Ju fler styrbara energitillgångar fastigheten har, desto fler möjligheter får PropSaver att optimera. Men även en traditionell fjärrvärmefastighet utan solceller, batteri eller laddstolpar kan ha potential att minska sina effekttoppar genom smartare värmestyrning och användning av byggnadens termiska massa.
En första genomgång bör kartlägga föreningens avtal, mätdata och styrbara installationer. Då går det att se när topparna uppstår, vad som orsakar dem och vilka åtgärder som kan ge mest nytta utan att kompromissa med drift eller komfort.
Sammanfattning: gör fastigheten till ett fungerande energisystem
Effekttoppar uppstår när många energikrävande behov sammanfaller. För en BRF kan helt normal användning av elbilsladdning, uppvärmning, varmvatten och gemensam utrustning skapa en belastning som påverkar kostnaden.
Genom att mäta, analysera och samordna laddning, värme, lokal produktion och energilager kan föreningen jämna ut belastningen och använda sin befintliga kapacitet bättre.
PropSaver bygger på en enkel grundidé: fastigheten är ett energisystem, och vi får det att fungera som ett.
Läs mer om PropSaver och boka en första genomgång av er fastighet
Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan kW och kWh?
kW beskriver effekt, hur snabbt energi används vid en viss tidpunkt. kWh beskriver energimängden över tid. Samma antal kWh kan ge olika hög effekttopp beroende på hur användningen fördelas.
Måste alla elnätsföretag ha effektavgifter från 2027?
Nej. Kravet på att alla elnätsföretag skulle införa effektavgifter senast den 1 januari 2027 upphävdes i juni 2026. Effektavgifter är fortfarande tillåtna, och elnätsföretagen kan behålla eller införa dem så länge modellerna följer gällande regler. För BRF och flerbostadshus är frågan ändå fortsatt relevant. Effektbaserade tariffer är redan vanliga för de större elnätsabonnemang som sådana fastigheter ofta har, och även många fjärrvärmeavtal innehåller en effektkomponent. Föreningen behöver därför kontrollera hur de egna elnäts- och fjärrvärmeavtalen är utformade.
Hur beräknas en effekttopp?
Det beror på nätföretagets modell. Avgiften kan exempelvis baseras på en eller flera av månadens högsta effektnivåer under vissa tider. Kontrollera alltid föreningens aktuella elnätsavtal.
Kan en BRF minska effekttoppar utan att använda mindre energi?
Ja. Genom att flytta eller sprida ut flexibel användning kan toppeffekten minska även om den totala energimängden är densamma. Effektoptimering handlar framför allt om samtidighet och tidpunkt.
Hur hjälper PropSaver till att minska effekttoppar?
PropSaver samordnar styrbara energitillgångar som laddstolpar, batterier, solceller, värmepumpar, fjärrvärme och ackumulatortankar. I praktiken kan det exempelvis innebära att elbilsladdningen sprids ut över natten, att byggnaden förvärms före en väntad effekttopp eller att systemet växlar mellan värmepump och fjärrvärme utifrån vilket alternativ som är mest kostnadseffektivt för stunden. Styrningen anpassar när resurserna används utifrån mätdata, väderprognoser, tariffer och fastställda gränsvärden.