När en BRF inför gemensam el med IMD säger man upp alla lägenheters separata elabonnemang, ersätter dem med ett gemensamt elnäts- och elhandelsavtal och installerar smarta elmätare för varje lägenhet. De boende slipper därmed sina fasta nätavgifter – samtidigt som varje kilowattimme fortfarande mäts och debiteras exakt per hushåll. Resultatet är lägre elkostnader, enklare administration och en modern infrastruktur som är redo för allt från solceller till kommande effekttariffer och prisökningar.
I denna artikel går vi igenom varför IMD El och gemensam el med IMD blivit aktuellt, hur det fungerar rent praktiskt och vilka fördelar det medför för bostadsrättsföreningar, fastighetsförvaltare och boende, samt hur tjänster från aktörer som Nordic Propeye kan underlätta implementeringen.
Elpriser och nätavgifter har stigit markant under de senaste åren, vilket har satt fokus på energisparande och kostnadseffektivitet. Enligt den årliga Nils Holgersson-rapporten 2023
steg de totala boendekostnaderna för el, värme, avfall, vatten och avlopp i flerbostadshus med i snitt 11,1% jämfört med året innan, där elkostnaden stod för den största ökningen. Faktum är att det sammantagna priset för el (dvs elnät, elhandel och skatter) ökade med hela 17,7% år 2023. Vidare Nils Holgersson-rapporten rapporterade att elnätspriset fortsatte öka med 5,2% även 2024.
Utöver detta så rapporterar även Sveriges Radio att Energimarknadsinspektionen har beslutat att elnätsbolag kan höja sina elnätsavgifter med 100 miljarder kronor, en ökning på ungefär 44%, under en period som sträcker sig från 2024 upp till 2027.
Med så snabbt stigande elkostnader har många börjat se över alternativa sätt att spara, och medför att allt fler bostadsrättsföreningar inför gemensam el med IMD för att sänka sina elkostnader. Den stora besparingen kommer främst av att de boendes fasta kostnader för el försvinner – i stället för att varje lägenhet betalar varsin nätavgift och elhandelsavgift betalar föreningen nu en enda gemensam avgift för hela huset. Dessutom kan större föreningar ofta förhandla fram lägre elpris per kWh. Sammantaget illustrerar detta varför intresset för IMD El/gemensam el har ökat: det angriper elkostnaderna effektivt.
Utöver höjda elpriser och elnätsavgifter möter många bostadsrättsföreningar en ny typ av kostnadsutmaning: effektavgifter i elnätet. Det innebär att elnätsbolagen allt oftare baserar avgiften inte bara på hur mycket el som förbrukas, utan även på högsta effektuttag under månaden – det vill säga den timme när elförbrukningen är som störst. En kortvarig topp, till exempel när flera hushåll samtidigt använder spis, dusch och elbilsladdning, kan därför påverka avgiften för hela fastigheten. Detta nya avgiftssystem, som beskrivs av Energimarknadsinspektionen om effektavgifter, syftar till att minska belastningen på elnätet – men innebär också ökad osäkerhet för bostadsrättsföreningar, fastighetsägare och boende.
För en bostadsrättsförening kan det vara svårt att påverka och förutse effektuttagen utan tillgång till rätt mätdata och verktyg. Genom att införa gemensam el med IMD får föreningen större kontroll över den samlade elförbrukningen och kan därmed även analysera och hantera effekttoppar på ett mer strategiskt sätt. Enligt Energiföretagen om effekttariffer i elnätet kommer denna prismodell att införas successivt över hela Sverige, vilket gör det extra viktigt att redan nu se över fastighetens förutsättningar. Med IMD El som grund kan bostadsrättsföreningar och fastighetsägare minska risken för oväntade kostnadshöjningar, och i vissa fall även påverka när på dygnet el används – något som blir alltmer värdefullt i takt med att effektavgifter breder ut sig i Sverige.
Efter att ha sett varför IMD El blivit så viktigt ska vi nu titta närmare på hur det faktiskt fungerar. Gemensam el med IMD innebär praktiskt att man går från individuella elavtal till ett gemensamt upplägg för hela fastigheten, kombinerat med individuell undermätning för varje lägenhet. Här reder vi ut begreppen, teknik, process och regler kring IMD El.
Med gemensam el med IMD avses en lösning där hela fastigheten har ett gemensamt abonnemang med en fast avgift. Detta innebär att alla individuella fasta avgifter så som elnätsavgifter försvinner.
Med IMD El (individuell mätning och debitering av el) avses att de enskilda hushållens elmätare ersätts med nya elmätare som föreningen äger, 1 mätare per lägenhet. Föreningen kan därefter mäta varje lägenhets förbrukning separat och de boende betalar sedan för sin egen faktiska förbrukning.
Det tekniska hjärtat i IMD-systemet är alltså mätarna och den infrastruktur som samlar in mätvärdena. I moderna lösningar är mätarna fjärravläsbara – data överförs trådlöst till en central plattform utan att man behöver läsa av dem manuellt. Exempelvis kan mätarna kopplas via radiosignaler (t.ex. LoRaWAN eller annan IoT-teknik) till en gateway som skickar data till en molntjänst. Tack vare detta kan både fastighetsägaren och boende få tillgång till sin förbrukningsstatistik nästan i realtid via webbportaler eller appar. Det gör uppföljning enkelt och ger boende insikt i sin förbrukning månadsvis eller till och med dagligen. Tekniken har utvecklats mycket på senare år, vilket gör IMD-installationer smidiga med minimala ingrepp i fastigheten.
Många undrar om det finns några lagkrav på att installera IMD. I Sverige finns idag inga tvingande krav på IMD el i befintliga byggnader (inte heller på kallvatten). EU:s energieffektiviseringsdirektiv har dock drivit fram krav på IMD för värme och varmvatten under vissa omständigheter. Sedan 2022 måste till exempel alla nya flerbostadshus ha IMD för varmvatten och samma krav gäller även för befintliga byggnader vid större renoveringar. IMD för värme krävs i byggnader med mycket låg energiprestanda (om inga andra åtgärder vidtas).
För el finns alltså inget sådant lagstadgat krav – det är frivilligt att införa IMD El. Frivilligheten innebär att beslutet ofta ligger hos fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen. I en bostadsrättsförening bör man säkerställa att föreningens stadgar tillåter individuell debitering av el. Ofta behövs ett formellt stämmobeslut (årsstämma eller extrastämma) för att införa gemensam el med IMD.
För hyresfastigheter (där det bor hyresgäster) är situationen lite annorlunda. Där har varje lägenhet traditionellt sett ett eget elabonnemang direkt med elbolagen, eller så ingår elen i hyran. Om elen ingår i hyran kan hyresvärden överväga att införa IMD El för att öka rättvisan och få ner förbrukningen – det vill säga, låta hyresgästerna betala efter faktisk förbrukning istället för en schablon. Även då behövs undermätare och ett system för att fördela kostnaderna internt. Här bör hyresvärden informera hyresgästerna i god tid och eventuellt justera hyran så att bashyran sänks när individuell elkostnad tillkommer.
Låt oss konkretisera med ett enkelt exempel. Tänk er en bostadsrättsförening med 50 lägenheter. Innan IMD hade varje lägenhet sin egen elnätsavgift och betalade ca 1,500–3,000 kr per år enbart i fasta avgifter (nättariff + elhandlarens månadsavgift), utöver kostnaden för själva elförbrukningen. Tillsammans blir det alltså upp till 150 000 kr som alla hushåll betalar i fasta avgifter totalt – pengar som egentligen inte är för el, utan för infrastruktur och administration.
Efter att föreningen infört gemensam el med IMD betalar man istället ca 10,000–15,000 kr i en gemensam fast avgift för hela fastigheten. Detta innebär en omedelbar besparing på tiotusentals kronor per år för kollektivet, vilket översätts till lägre kostnader per lägenhet. Varje hushåll betalar nu endast sin andel av förbrukningen plus en liten del av den gemensamma fasta avgiften. I vårt exempel sparar snittlägenheten runt 1,500–2,500 kr per år netto med IMD El – i linje med erfarenheter från många föreningar.
Återbetalningstiden för investeringen i mätare och system blir ofta mycket kort. Då totalsparandet ligger runt 15–25% av elkostnaderna gör att investeringen i IMD El kan tjänas in på ca 1–2 år. Det innebär att nästan all besparing efter år 2 kan ses som en direkt ekonomisk vinst för föreningen och dess medlemmar.
När vi förstått varför IMD El blivit populärt och hur det fungerar rent tekniskt, kvarstår frågan:
Vad betyder IMD för mig som bostadsrättsförening, fastighetsägare, eller boende?
Här sammanfattar vi de konkreta fördelarna för olika parter.
För en bostadsrättsförening framstår IMD El som en mycket attraktiv lösning. Främsta fördelen är de ekonomiska besparingarna. Föreningen kan sänka medlemmarnas boendekostnader markant genom att eliminera onödiga avgifter. Det handlar ofta om ca 1,500–2,500 kr per lägenhet och år i sparade pengar, vilket snabbt märks i medlemmarnas plånböcker. Att hela husets elanvändning samlas på ett abonnemang ger en ökad förhandlingskraft för bostadsrättsföreningen, och ofta innebär detta att man kan förhandla fram ett bättre elavtal som blir gynnsamt för både BRF och boende. Sänkta boendekostnader gör också att föreningen framstår som mer attraktiv för nuvarande och potentiella medlemmar. IMD El signalerar att föreningen är modern och kostnadseffektiv – något som kan påverka både intresse och värde vid försäljning.
Administrationen för de boende minskar också i en BRF med gemensam el. Varje medlem slipper teckna eget elavtal, hålla reda på elräkningar från externa bolag och jämföra elpriser – allt sköts gemensamt. Debiteringen sker oftast automatiskt via föreningens ekonomiska förvaltare på samma avi som månadsavgiften, vilket är smidigt. Föreningens styrelse får visserligen ta på sig ansvaret att upphandla elavtal och hantera mätaravläsning, men detta kan outsourcas till en partner (se mer nedan), och med dagens digitala verktyg är det relativt enkelt. Nettot är att det blir enklare för de boende samtidigt som de sparar pengar.
IMD El handlar inte bara om pengar – det finns även miljöfördelar. Genom att framtidssäkra fastigheten och dra nytta av modern teknik som möjliggör enklare och tydligare övervakning av fastigheten och elförbrukning, ökar möjligheten att sänka och fördela sin elförbrukning på ett smartare, mer hållbart och ekonomiskt sätt.
Den kanske största hållbarhetsfördelen är att IMD El möjliggör användning av egenproducerad el från solceller på ett sätt som annars inte är möjligt. Utan gemensam el med IMD kan föreningen endast använda den producerade elen till fastighetens gemensamma utrymmen, som trapphusbelysning eller tvättstuga. Detta resulterar ofta i en liten solcellsanläggning som producerar en liten mängd el, eller en större anläggning där all överskottsel måste säljas tillbaka till elnätet – ofta till ett lågt pris som inte är särskilt lönsamt. Detta brukar resultera i att bostadsrättsföreningen eller fastighetsägaren sedan ändå köper tillbaka el från i vissa fall samma elbolag som de själva sålt sin egenproducerade el till.
Med IMD el kan bostadsrättsföreningen istället sälja tillbaka den egenproducerade elen från solceller till de boende i deras lägenheter, vilket gör investeringen i solceller betydligt mer lönsam. Eftersom mer el går åt, kan en större solcellsanläggning installeras och all den el som produceras förbrukas istället för att säljas vidare.
När en bostadsrättsförening börjar sälja el vidare till sina medlemmar blir föreningen även momspliktig för just elförsäljningen. Det innebär att föreningen behöver redovisa moms på den del av avgiften som avser el. Många föreningar ser detta som ett administrativt hinder – men i praktiken hanteras det oftast helt av den ekonomiska förvaltaren eller IMD-leverantören.
Samtidigt innebär momsplikt att föreningen får rätt att dra av ingående moms på investeringar kopplade till elförsörjningen, till exempel vid installation av solceller eller mätutrustning. Det här kan göra stor skillnad för ekonomin – i många fall förkortas återbetalningstiden för solcellsanläggningar från ca 10 år till 7–8 år tack vare möjligheten till momsavdrag. Investeringen av solcellsanläggning blir därför mycket mer lönsam.
För fastighetsägare som hyr ut lägenheter (hyresfastigheter) kan IMD El vara ett sätt att öka kontrollen över energikostnaderna och driva på energieffektivisering även i hyresbeståndet. I många hyreshus har hyresgästerna egna elabonnemang och sköter sina elräkningar själva – då berörs inte hyresvärden direkt av elkostnaderna. Men det finns situationer där hyresvärden står för elen, till exempel i all-inclusive-hyror, studentbostäder eller äldre avtal där el ingår. I sådana fall riskerar hyresvärden att få bära kostnaderna för hyresgästernas ineffektiva elanvändning.
Genom att införa IMD El i hyresfastigheten kan man sätta individuella elmätare och debitera hyresgästerna efter deras faktiska förbrukning, istället för att elen bakas in i hyran. Detta medför flera fördelar:
För de boende innebär IMD El i praktiken lägre elkostnader och större kontroll. I en BRF med gemensam el får medlemmen ofta en märkbart lägre total elkostnad per år jämfört med om hen haft eget abonnemang, tack vare bortfallet av fasta avgifter och ofta bättre elpris genom föreningens avtal.
För hyresgäster som tidigare haft el inkluderat i hyran kan en övergång till IMD betyda att man börjar betala separat för sin el – men då ska hyran sänkas i motsvarande mån, så nettoeffekten kan bli kostnadsneutral eller positiv för den som är sparsam med energin.
En stor fördel är transparensen – man ser sin egen förbrukning och kostnad tydligt på avin varje månad. Detta ökar medvetenheten och gör det lättare att förstå hur ens vanor påverkar elkostnaden. Boende vittnar om att de blivit mer benägna att släcka lampor, dra ur apparater på standby och välja energieffektiva alternativ när de själva står för elkostnaden direkt, istället för att den doldes i hyran eller avgiften.
Det blir också bekvämare för boende i och med att man slipper teckna eget elavtal och hantera separata fakturor. Kostnaden kommer ofta på samma avi som hyran eller månadsavgiften, vilket minskar risken att man missar betalningar eller behöver kontakta elbolag vid flytt etc.
Slutligen gynnas de boende av att föreningen/fastighetsägaren får ökad motståndskraft mot höga elpriser. När föreningen kan agera storkund har man bättre förhandlingsläge och kan till exempel välja längre avtal eller säkra bättre priser, vilket indirekt skyddar hushållen mot prischocker. IMD El ger alltså de boende bästa möjliga elkostnad och minsta möjliga fasta avgift, vilket i praktiken innebär att man betalar så lite som möjligt för sin nödvändiga elförbrukning. För en vanlig hushållskund är det svårt att uppnå på egen hand.
Att införa IMD El i en fastighet kan kännas komplext, men det finns företag och digitala tjänster som gör det enklare. Nordic Propeye är ett exempel på en aktör som är specialiserad på IMD och erbjuder helhetslösningar för bostadsrättsföreningar och bostadsbolag. Genom att anlita en expertleverantör får man hjälp med allt från projektering och installation av elmätare i varje lägenhet till drift av systemet som samlar in mätvärdena och kopplar ihop det med debiteringen. Externa IMD-tjänster kan ta hand om den löpande hanteringen – mätvärden skickas automatiskt till föreningens ekonomiska förvaltare eller hyresvärdens system för hyror, vilket minimerar den administrativa bördan för styrelsen eller fastighetsägaren. På så vis kan man som fastighetsförvaltare njuta av fördelarna med IMD utan att behöva bli expert på mätteknik.
Vi på Nordic Propeye har lång erfarenhet av IMD-lösningar och ligger i framkant med modern IoT-baserad fastighetsövervakning. Över 750 BRF:er och hyresfastigheter använder redan våra system, med 100 000+ lägenheter uppkopplade. Utöver IMD El tillhandahåller vi även andra tjänster så som IMD Vatten, energioptimering samt laddstolpar. Vi tar hand om både installation av mätare och den löpande driften av IMD-systemet och via vår plattform kan man dessutom mäta andra nyttigheter som förbrukning, temperatur, luftfuktighet mm, och få allt presenterat i ett tydligt gränssnitt. Som fastighetsägare eller bostadsrättsförening får man automatiska rapporter och slipper oroa sig för tekniska detaljer – all mätning sker på distans och utan krångel.
Det är viktigt att påpeka att även om externa IMD-tjänster kostar lite initialt, så är besparingen betydligt större. Som nämnt tidigare kan de boende ofta spara tusentals kronor per år, så tjänsten blir mycket kostnadseffektiv.
Återbetalningstiden för investeringen i IMD El är oftast kort – vanligtvis 1 till 2 år. Därefter är det bara att fortsätta skörda fördelar och vinsterna. Med professionell hjälp slipper föreningen också tänka på lagkrav kring fjärravläsning, hantering av mätvärden eller fakturering – allt sköts per automatik. Det enda som märks för de boende är lägre kostnader och en ökad medvetenhet om den egna energianvändningen.
IMD El framstår som en win-win-lösning i dagens energilandskap präglat av höga priser och ökad efterfrågan på hållbarhet.
Varför det är viktigt är tydligt: boende och fastigheter brottas med höga och ökande elkostnader. Utöver det införs även effekttariffer successivt av elnätsbolagen. Det innebär att du inte bara betalar för hur mycket el du använder, utan även när du använder den. Gemensam el med IMD gör det enklare att optimera förbrukningen i fastigheten och minska kostnaderna även för effektavgifter. Det är ytterligare en anledning till att det är klokt att framtidssäkra sig med IMD El.
Hur det fungerar är i grunden relativt okomplicerat: gemensamt elavtal för fastigheten tecknas, individuella elavtal sägs upp, smarta mätare för varje lägenhet installeras och automatisk debitering sker efter förbrukning.
Vad det innebär i praktiken är betydande fördelar: lägre kostnader per hushåll, enklare administration för boende, bättre ekonomi för bostadsrättsföreningar och framtidssäkring samt modernisering av fastigheter som bidrar till en hållbarhet genom en större kontroll och insikt över sin energinota och energiförbrukning. Har fastigheten solceller så kan elen som produceras utnyttjas till fullo på ett mer effektivt sätt, och momsen kan dras av, vilket gör investeringen ännu mer lönsam.
Slutligen underlättas resan mot IMD El av att det finns erfarna tjänsteleverantörer som kan hjälpa till att implementera systemen. Genom aktörer som Nordic Propeye kan fastighetsägare och föreningar smidigt ta steget mot gemensam el och börja spara pengar redan från dag ett.